Анализ соотношений при инвестировании в недвижимость

Инвестирование в недвижимостьИнвестирование в недвижимость – это сложный бизнес. Многие прилежные инвесторы используют изощренные методы для проведения комплексного аудита. Один из таких сложных методов называется анализом соотношений.

1. Отношение кредита к стоимости
На индивидуальном уровне соотношение кредита к стоимости является одним из наиболее важных показателей, на которые обращают внимание как банки, так и инвесторы.

Банк рассматривает соотношение кредита к стоимости с целью обеспечения безопасности собственных инвестиций. Таким образом, банк предлагает лучшие процентные ставки и другие условия, когда соотношение кредита к стоимости ниже.

Физические лица также смотрят на соотношение ссуды к стоимости, чтобы определить степень финансового рычага, который они берут на себя при покупке недвижимости. Более высокое соотношение ссуды к стоимости означает рискованное вложение, поскольку даже небольшое изменение цен на недвижимость приведет к убытку от инвестиций.

2. Отношение долга к доходу
Этот коэффициент используется физическими лицами, когда они покупают недвижимость для личного пользования, то есть для личного потребления или инвестиций. Отношение долга к доходу в основном предсказывает легкость, с которой человек сможет производить платежи по ипотечной ссуде.

Например, широко признано, что выплаты по ипотеке должны составлять не более 33% ежемесячного дохода человека. Если выплаты по ипотеке превышают 33%, то человек рискует попасть под финансовое давление.
Это число получается путем расчета годовых выплат по ипотеке и последующего деления полученной суммы на чистый годовой доход человека. Чтобы преобразовать число в процент, мы можем умножить его на 100. Если число больше 33%, то риск велик.

3. Мультипликаторы валового и чистого дохода
Это число используется для расчета суммы, которую человек платит в качестве капитальных вложений, чтобы получить контроль над годовой арендной стоимостью.

Это число рассчитывается с использованием рыночной стоимости недвижимости в числителе. В знаменателе можно использовать полученный валовой доход от аренды или чистый доход от аренды, полученный после вычета всех налогов и расходов.

Если мы используем валовой доход в знаменателе, мы получаем множитель валового дохода, тогда как если мы используем чистый доход в знаменателе, мы получаем множитель чистого дохода.

4. Доходность от аренды
Доходность от аренды – это число, которое рассчитывается так же, как мы рассчитываем доходность облигаций. Годовая арендная плата за недвижимость используется в числителе. Обычно в числителе используется валовая арендная плата, и вычеты не производятся. Однако не существует фиксированных правил расчета коэффициентов, и каждый инвестор рассчитывает коэффициенты на основе своей собственной эвристики.
В знаменателе используется цена, уплаченная за недвижимость. Обратите внимание, что цена, уплаченная за недвижимость, может отличаться от ее текущей рыночной стоимости. Однако доходность может быть рассчитана только после того, как будет учтена стоимость ваших инвестиций.

5. Ставка капитализации
Ставка капитализации аналогична величине арендной доходности. Однако есть одно важное отличие. В числителе ренты используется валовой доход от аренды. Однако коэффициент капитализации использует чистую прибыль, то есть доход, полученный после вычета всех операционных расходов и налогов из арендного дохода, генерируемого недвижимостью. Знаменатель остается прежним, то есть цена, которую инвестор заплатил за недвижимость. И снова цена не будет колебаться в зависимости от рыночной стоимости недвижимости, поскольку это число не является условным расчетом альтернативных издержек.

На этих пунктах тема не исчерпывается, существует множество других соотношений. Но если вы только начинаете свой путь в этом бизнесе и не знаете, с чего начать, то начните с изучения вышеперечисленных тем.