Разработка мастер-планов — один из основных трендов территориального планирования последних лет. Рост их значимости во многом обусловлен необходимостью обеспечить развитие территорий городов и сел в соответствии с современными вызовами. О том, почему мастер-планы играют сегодня ключевую роль, рассказывает эксперт в области комплексного развития территорий, основатель и генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова.
Что входит в понятие “мастер-план”
Мастер-план представляет собой стратегический документ, определяющий развитие территории в долгосрочной перспективе. В нем отражены приоритеты, концепция, основные направления дальнейших изменений и механизмы достижения поставленных целей.
Стратегический документ разрабатывается на несколько лет вперед и задает вектор развития, учитывая все важные аспекты: социальные, экономические, культурные, исторические, климатические, экологические. Он позволяет анализировать ситуацию, находить сильные и слабые стороны, выявлять возможные сценарии.
Мастер-план отражает долгосрочные решения и механизмы, которые конкретизируются в документах градостроительного регулирования, в частности, в генеральном плане и правилах землепользования и застройки. В результате такого подхода формируется более эффективная система планирования территорий, состоящая из двух уровней.
Преимущества мастер-планирования
Мастер-план — гибкий инструмент планирования, который учитывает уникальные особенности каждой территории и использует сценарный подход, позволяющий рассматривать разные варианты развития и создавать среду, способную трансформироваться под меняющиеся запросы.
“Современный темп развития технологий, цифровизации, сервисной экономики, формирование новых сценариев жизни людей, связанных, в том числе, с возможностями удаленной работы, — все это формирует среду ежеминутно. Именно поэтому сейчас пришло время адаптивных гибких решений. Основная идея мастер-плана заключается в том, чтобы каждые 5-10 лет ключевые стейкхолдеры оценивали эффективность его реализации, смотрели, нужно ли скорректировать приоритеты, исходя из постоянно меняющихся внешних факторов”, — отмечает генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова.
Обязательным условием при подготовке проекта мастер-плана является вовлечение местных сообществ, поскольку решения должны ориентироваться, прежде всего, на потребности тех, для кого они создаются. Результаты общественных обсуждений, глубинных интервью, сбора мнений в фокус-группах становятся основой для формирования будущего территории, в котором найден баланс между ограничениями и возможностями, а также учтены запросы всех заинтересованных сторон.
Еще одно преимущество мастер-плана — значительный объем наглядного материала. Различные средства визуализации делают документ универсальным, а его идеи — понятными не только экспертам, но и обычным жителям.
Кроме этого, мастер-план развивает конкурентные преимущества территории, формируя благоприятные условия для привлечения инвестиций. Источниками ресурсов для реализации решений становятся не только бюджетные средства, но и частное финансирование.
Примеры успешных проектов
Мастер-план может иметь разные масштабы и охватывать локальную территорию, город или агломерацию. В частности, эксперты бюро ATLAS разработали мастер-планы для городских территорий Оренбурга — исторического центра и 600 га на периферии города — и первый в России стратегический документ по развитию сельской агломерации. Сейчас эти проекты находятся в стадии реализации.
Мастер-план «Молодого Оренбурга»
Мастер-план «Молодого Оренбурга» — это стратегический проект развития нового района, который находится на северо-востоке города. Документ направлен на то, чтобы создать на застраиваемой территории новый центр городской жизни с качественной и комфортной средой.
Проект предусматривает малоэтажную и среднеэтажную застройку с коммерческой инфраструктурой на первых этажах, а также возведение социальных объектов — детских садов, школ, поликлиник и больницы. Драйверами развития территории должны стать культурный и многофункциональный спортивный центры, парк и торгово-ярмарочная площадь. Кроме этого, в мастер-плане «Молодого Оренбурга» заложены решения по созданию зеленого каркаса района, маршрутов для занятий спортом и пеших прогулок, открытых общественных пространств для отдыха горожан.
На данный момент благодаря мастер-плану получен инфраструктурный кредит в размере 5,9 млрд рублей, который будет направлен, в том числе, на создание дорожной инфраструктуры и прокладку инженерных сетей. Возведение объектов социального и спортивного назначения планируется за счет госпрограмм, а мероприятия по благоустройству будут финансировать застройщики.
Мастер-план исторического центра Оренбурга
Задача мастер-плана, который бюро ATLAS разработало для исторического центра Оренбурга, заключается в развитии территории и сохранении объектов культурного наследия.
“Исторический центр Оренбурга попал в противоречивую ситуацию: большинство зданий находятся в статусе объектов культурного наследия и защищены им, при этом ветшают с каждым годом из-за недостаточно гибких законодательных возможностей по привлечению инвестиций и отсутствия финансирования в нужном объёме”, — отмечала ранее Александра Сытникова.
Цифровая модель объемно-пространственных регламентов и ключевых решений для развития исторического Оренбурга. Автор — Бюро Atlas
Разработанный бюро ATLAS мастер-план охватывает шесть направлений развития исторического центра города. Предложенные экспертами решения повысят привлекательность территории для бизнеса, создадут комфортные условия для жизни и станут драйвером для увеличения потока туристов.
Стратегический документ предусматривает включение объектов культурного наследия в повседневную жизнь города, развитие туристических сервисов, создание пешеходных зон и общественно-рекреационных пространств.
В состав мастер-плана разработчики включили дизайн-код, позволяющий сформировать уникальный, стилистически единый облик центра и безопасную среду. Документ регулирует размещение и внешний вид вывесок, рекламы, уличной мебели, торговых объектов и освещения, а также включает подробный каталог элементов благоустройства.
Мастер-план сельской агломерации
Стратегия развития сельской агломерации была разработана экспертами бюро Atlas для пяти соседних сел в Дагестане. Основными задачами этого проекта стали замедление оттока молодежи в города через повышение качества сельской среды, а также развитие туристического потенциала для долгосрочного экономического развития района.
Для сельской агломерации разработан комплект стратегической документации, включающий общее видение развития по всем инфраструктурным направлениям, стратегию благоустройства, архитектурный регламент с дизайн-кодом.
Мастер-план предусматривает создание центров притяжения для местных жителей и туристов, в число которых вошли набережная реки Чирагчай, многофункциональный культурно-исторический центр, современный оздоровительный центр с минеральными источниками на базе санатория «Кпул-Ятар».
На основе стратегического мастер-плана скорректирована нормативная документация района, обновлены генеральный план, ПЗЗ и правила благоустройства. Кроме этого, привлечены частные инвестиции на создание медицинского центра.
“Главное в работе над проектом — обеспечить его реализуемость. Поэтому мы детально анализируем градостроительный, социокультурный и экономический контексты, собираем воедино всевозможные программы, гранты и иные источники финансирования и дополняем их новыми. Разрабатываем «дорожные карты» и проекты внесения изменений в градостроительную документацию”, — отмечает Александра Сытникова.